Правительство России утвердило правила определения цены находящегося в федеральной собственности земельного участка при заключении договоракупли-продажи без проведения торгов. Соответствующее постановление, подписанное премьер-министром Дмитрием Медведевым 26 марта, было опубликовано в понедельник.

Напомним, стоимость земельных участков, продаваемых без торгов, определяется правительством, субъектом или органом местного самоуправления — в зависимости от того, в чьей собственности находится участок (статья 39.4 Земельного кодекса). А граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений, которые расположены на федеральных или муниципальных землях, имеют исключительное право на приватизацию этих участков (статья 36 Земельного кодекса).

Согласно постановлению, цена земельного участка при его продаже собственнику расположенных на этой земле строений составит 60% от кадастровой стоимости.

Под строениями понимаются индивидуальный жилой, дачный или садовый дом, а также гараж. До подписания документа владельцы зданий имели право приобретать землю только за полную кадастровую стоимость.

Юридические лица также могут снизить стоимость, если построенное на участке здание — объект государственного значения, указано в постановлении.

«С учетом необходимости развития транспортной и инженерной инфраструктур цена земельного участка определяется в размере 60% от кадастровой стоимости», — говорится в документе.

Если же участок продается юридическому лицу или некоммерческой организации, созданной для комплексного освоения территории, а сама земля относится к имуществу общего пользования, цена составит 2,5% кадастровой стоимости, говорится в документе.

Федеральная земля могла оказаться в пользовании частных лиц, например, при их предоставлении для индивидуального жилищного строительства, ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства, рассказывает заместитель генерального директора по правовым вопросам компании «МИЦ-Девелопмент» Дарья Погорельская: «Также земельные участки могли быть предоставлены в постоянное бессрочное пользование юридическим лицам».

«Можно взять участок в длительную аренду и построить там магазин или парковку, вести бизнес, но при этом не быть собственником участка. Зачастую это выгоднее, чем приобретать землю», — рассказывает член совета директоров компании «СтройИнвестТопаз» Максим Раевский.

По оценкам девелоперской компании «Химки Групп», около 50% территории Московской области занимают земли, находящиеся в федеральной собственности. При этом около 80% из них — это земли неприкасаемого лесного фонда, выкупить которые невозможно. Оставшиеся 20% — это федеральные земли, на которых возможно ведение какой-либо деятельности — производственной, сельскохозяйственной, строительной. И это те земли, которые как раз могут быть выкуплены по новым правилам.

По оценкам ГК «Гео Девелопмент», участки, находящиеся в федеральной и муниципальной собственности, занимают около 3—4 тыс. га в Московской области.

В Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом не смогли оперативно предоставить статистику и ответить на вопросы «Газеты.Ru».

Эксперты напоминают, что кадастровая оценка сильно подняла стоимость земли, порой даже выше рыночной.

Напомним, с кадастровой стоимости, которая максимально приближена к рыночной, взимается с 2006 года земельный налог. С тех пор многое стало зависеть непосредственно от оценки, которая определяет налоговую базу. Например, в Московской области в 2013 году после переоценки налоговые отчисления за землю для многих организаций выросли в десятки раз и предприниматели пошли в суды, чтобы ее оспорить.

Усложняет ситуацию и то, что переоценка может происходить достаточно часто — согласно федеральному закону «Об оценочной деятельности», «не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет».

Ранее председатель правительства Московской области Денис Буцаев говорил «Газете.Ru», что в области уже работает специальная комиссия по переоценке кадастровой стоимости земель. Неделю назад губернатор Московской области Андрей Воробьев заявил, что дал поручение провести повторную проверку кадастровой оценки земель.

«В некоторых случаях после проведения кадастровой оценки кадастровая стоимость земли значительно превышала рыночную, что не устраивало потенциальных собственников и могло стать причиной нежелания выкупать землю и затем платить налог с нее», — поясняет партнер «Химки Групп» Дмитрий Котровский. По его словам, постановлением утверждены «лояльные по отношению к покупателям правила определения цены».

С учетом возросших в несколько раз земельных налогов после проведения кадастровой оценки, государство заинтересовано в том, чтобы как можно больший объем земли в кратчайшие сроки получил хозяев, а эти хозяева как можно скорее начали платить налоги на землю в казну, уверен эксперт.

Руководитель проектов департамента оценки жилой недвижимости консалтинговой компании «НЭО Центр» Евгений Емельянов, считает, что введение скидки стало попыткой сгладить «завышенную кадастровую стоимость на большую часть объектов». «В случае дальнейшей переоценки кадастровой стоимости и приведения ее к рыночной цене закон могут пересмотреть и вернуть первоначальную редакцию, то есть право купить земельный участок по кадастровой стоимости», — говорит эксперт.